產業地產100講(51)：物流園區的商業模式與發展趨勢

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    物流園區作為聯系產業鏈上下游的紐帶，是各項物流活動開展的重要載體。然而，物流園區的發展是我國現代物流業發展的一個瓶頸，在互聯網日益普及化的今天，我國物流的商業模式快速裂變，物流園區也迎來新一輪的整合變革時機。如何發展物流園區，是各方都在討論的問題，更是備受園區經營者關注的問題。在互聯網沖擊現代物流業的時期，物流園區是堅持傳統方式的賺錢還是轉變思想觀念，重新整合資源、線上信息共享以及如何進行互聯網化都成為研究的重點與方向。 

    近年來，物流園區發展受到國家各部委高度重視，相關文件在2009年將“物流園區工程”納入《物流業調整和振興規劃》的“九大工程”；2013年國家發展改革委等12部門又出臺《全國物流園區發展規劃》，進一步將物流園區的發展推向新高度。 

     我國物流園區現存的六種商業模式 

　　 公路港模式 

　　公路港模式是當前國內物流園區運營管理最成熟、數量占比最高的模式。其在掌握大量車源信息基礎上通過物流信息平臺實現貨源與車源結合，極大地降低了物流成本。然而在進一步擴張方面面臨資金和管控瓶頸。 

　　商貿物流地產模式 

　　商貿物流地產模式是伴隨著商貿批發市場的發展而壯大起來的，通過品牌優勢低成本拿地打造商貿群，引進商戶進一步帶動配套物流園區建設。然而隨著電子商務發展，批發型貿易市場面臨萎縮。 

    貨運樞紐模式 

　　在邊境口岸、港口、鐵路貨場、機場附近，通過多式聯運，打造具有較強集散能力的貨運服務型物流園區?？梢砸劳需F路貨運站打造鐵路物流基地，然而其必須依賴特殊交通條件，很難在其他地區復制推廣。 

    工業物流地產模式 

　　其利用國外產業投資基金私募較低成本的資金用于在國內的快速擴張。 

    綜合服務物流園區模式 

　　該模式能夠整合倉儲、配送、零擔物流、專線運輸、商貿交易等功能，通過相互帶動而形成較強的集聚輻射帶動能力，是一個可為城市提供綜合物流服務功能的物流園區。 

　　電商物流園區模式 

　　京東亞洲一號是運用該模式的典型。京東亞洲一號物流中心為京東物流服務體系的重要環節，通過高效率倉儲、分解，降低企業成本，從而給企業帶來經濟效益。在模式上通過自主購地建設并運營，在適用范圍方面主要針對面向全國進行擴張的大型電商。 

　　物流園區未來兩大發展趨勢 

　　在我國經濟發展已進入“新常態”以及產業轉型發展的前提下，傳統購地自建物流園區就能賺錢的模式已過時，未來我國物流園區發展的機會將是以公路港物流網和電商物流園區網構建的物流園區服務網與以產業服務型物流園區和城市配送型物流園區構建的專業服務型物流園區，以及在此基礎上搭建起的物流公共信息平臺，實現物流信息的共享。 

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